분양사기 · 전세사기 · 기획부동산 · 토지사기 · 부동산 투자사기 · 개발사업 사기 · 피해 회복

​

처음에는 정말 좋은 기회라고 생각했습니다.

​

곧 개발될 지역이라고 했습니다.

​

대기업이 들어온다고 했습니다.

​

몇 년 안에 땅값이 몇 배로 오른다고 했습니다.

​

분양만 받으면 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다고 했습니다.

​

계약서도 작성했습니다.

​

모델하우스도 방문했습니다.

​

사업설명회도 들었습니다.

​

담당자는 자신 있게 말했습니다.

​

“이 물건은 절대 손해 볼 일이 없습니다.”

​

“개발은 이미 확정됐습니다.”

​

“계약만 하시면 수익은 보장됩니다.”

​

“지금 계약하지 않으면 기회가 없습니다.”

​

그 말을 믿고 계약금을 보냈습니다.

​

중도금도 납부했습니다.

​

어떤 분은 은행에서 대출까지 받았습니다.

​

그런데 시간이 지나면서 상황이 달라졌습니다.

​

개발사업은 진행되지 않았습니다.

​

약속했던 임대수익은 지급되지 않았습니다.

​

분양 당시 설명과 실제 부동산의 상태가 달랐습니다.

​

계약을 해제해 달라고 했지만 거절당했습니다.

​

투자금을 돌려달라고 했지만 기다리라는 말만 반복합니다.

​

혹시 지금, 이런 상황이십니까?

​

부동산은 남아 있는데, 내 돈은 사라졌습니다.

​

부동산사기는 단순히 돈을 송금하고 상대방이 잠적하는 형태로만 발생하지 않습니다.

​

실제로 토지가 존재할 수도 있습니다.

​

건물이 지어져 있을 수도 있습니다.

​

정상적인 계약서가 작성되어 있을 수도 있습니다.

​

사업을 운영하는 법인도 존재할 수 있습니다.

​

그러나 중요한 것은 따로 있습니다.

​

계약 당시 들었던 설명이 사실이었습니까?

​

개발계획과 인허가에 관한 설명이 정확했습니까?

​

분양대금과 투자금은 약속한 목적에 사용되었습니까?

​

수익을 보장할 수 있는 실제 근거가 있었습니까?

​

계약 상대방은 처음부터 약속을 이행할 의사와 능력이 있었습니까?

​

이러한 사실관계에 따라 형사상 사기죄 성립 여부와 민사상 계약 취소·해제, 손해배상, 대금 반환 가능성 등을 검토할 수 있습니다.

​

부동산이 실제로 존재한다는 이유만으로 사기 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.

​

“계약서에 서명했으니 어쩔 수 없다”고 합니다.

​

분양회사에서는 계약서에 서명했으니 책임은 계약자에게 있다고 말합니다.

​

중개인은 자신은 소개만 했다고 주장합니다.

​

시행사는 사업이 지연되었을 뿐이라고 설명합니다.

​

투자를 권유했던 사람은 자신도 피해자라고 말합니다.

​

하지만 계약서에 서명했다는 사실만으로 모든 법률적 대응 가능성이 없어지는 것은 아닙니다.

​

계약 체결 과정에서 중요한 사실을 허위로 설명했거나, 법률상 취소·해제 사유 또는 불법행위가 인정되는 경우에는 별도의 책임을 검토할 수 있습니다.

​

포기하기 전에 계약 과정과 실제 사업구조부터 확인해 보십시오.

​

부산 부동산사기 전문 법률서비스, 법률사무소 서전

​

법률사무소 서전은 주식·코인(가상자산)·다단계·유사수신·투자·사기·금융 전문 변호사 법률서비스를 중심으로 복잡한 투자·사기 사건의 법률적 쟁점을 검토합니다.

​

부동산사기 사건에서도 분양계약과 투자계약, 사업구조, 관련자들의 역할, 자금흐름 등을 종합적으로 확인합니다.

​

또한 법률사무소 서전 내부에 사건전략기획실을 운영하며 사실관계 확인, 자료 분석 및 정리, 사건 전략기획, 사건 진행 관리 등 사건지원서비스를 수행합니다.

​

사건은 전략이 결과를 만듭니다.

​

PART 01

​

부동산사기, 내가 당한 사건일까요?

​

피해 유형과 사건 구조

​

01. 이런 부동산 거래를 하셨습니까?

​

① 개발 확정이라는 말을 믿고 토지를 매입했습니다.

​

도로 개설, 산업단지 조성, 신도시 개발 등이 확정됐다는 설명을 들었지만 실제 계획과 다른 경우입니다.

​

② 분양받으면 임대수익을 보장한다고 했습니다.

​

상가·오피스텔·생활숙박시설 등을 분양받으면 일정 수익을 지급하겠다고 약속한 경우입니다.

​

③ 곧 상장하거나 대기업이 들어온다고 했습니다.

​

기업 이전, 대형 개발사업, 특정 시설 유치 등 확인되지 않은 정보를 내세운 경우입니다.

​

④ 계약 당시 설명과 실제 부동산이 다릅니다.

​

입지, 면적, 이용 가능성, 권리관계 등에 관하여 중요한 설명이 사실과 다른 경우입니다.

​

⑤ 토지를 여러 사람에게 나누어 판매했습니다.

​

개발이 어렵거나 이용에 제약이 있는 토지를 높은 가격에 판매한 경우입니다.

​

⑥ 시행사가 사업을 진행하지 않고 있습니다.

​

사업 일정과 인허가에 관하여 반복적으로 설명을 변경하며 사업을 지연하는 경우입니다.

​

⑦ 계약금과 중도금을 돌려주지 않습니다.

​

계약 해제나 취소를 요구했지만 반환을 거부하는 경우입니다.

​

⑧ 투자금을 받아 다른 사업에 사용한 정황이 있습니다.

​

투자금의 실제 사용처가 당초 설명한 사업과 다른 경우입니다.

​

⑨ 전세보증금을 반환받지 못하고 있습니다.

​

임대차계약 종료 후에도 보증금이 반환되지 않는 경우입니다.

​

⑩ 여러 계약자가 동시에 피해를 호소합니다.

​

동일한 사업장이나 분양회사에서 유사한 피해가 반복되는 경우입니다.

​

이러한 상황은 법률적 검토가 필요한 정황이지만, 그 자체로 사기죄가 성립한다고 단정할 수는 없습니다.

​

02. 부동산사기란 무엇일까요?

​

부동산사기는 부동산 매매, 분양, 임대차, 개발사업 투자 등과 관련하여 허위 사실이나 기망행위를 통해 금전 또는 재산상 이익을 취득하는 사건을 폭넓게 지칭합니다.

​

부동산사기라는 명칭 자체가 독립된 죄명은 아닙니다.

​

사건에 따라 형법상 사기죄, 부동산 관련 법률 위반, 민사상 계약 취소·해제, 손해배상 등 다양한 법률적 쟁점이 발생할 수 있습니다.

​

03. 부동산사기는 어떻게 진행될까요?

​

1단계. 매력적인 투자·분양 기회 제시

​

개발 호재, 높은 수익률, 저렴한 분양가 등을 강조합니다.

​

2단계. 신뢰 형성

​

모델하우스, 사업설명회, 개발계획 자료, 계약서 등을 제시합니다.

​

3단계. 계약 체결 유도

​

계약을 서두르도록 하거나 특별한 기회라고 설명합니다.

​

4단계. 계약금 및 투자금 수령

​

계약금, 중도금, 투자금 등의 명목으로 자금을 받습니다.

​

5단계. 사업 지연 또는 약속 불이행

​

개발사업이 지연되거나 약속한 수익이 발생하지 않습니다.

​

6단계. 책임 회피

​

시장 상황, 인허가 문제, 금융기관 사정 등을 이유로 설명을 변경합니다.

​

7단계. 반환 요구 거부

​

계약 해제와 대금 반환 요구를 거절하거나 지급을 미룹니다.

​

8단계. 피해 확대

​

회사 폐업, 관련자 잠적, 다수 계약자 피해 등으로 이어질 수 있습니다.

​

04. 부동산사기 주요 유형 30가지

​

1. 기획부동산 사기 — 개발 가능성을 허위·과장하여 토지 판매

2. 토지 개발정보 사기 — 허위 개발계획을 이용한 토지 매매

3. 맹지 판매 관련 사기 — 진입로 등 이용상 제약을 숨기고 판매

4. 공유지분 토지 판매 사기 — 공유지분의 이용 가능성을 허위로 설명

5. 농지 투자사기 — 농지 취득·전용 가능성 등에 관한 허위 설명

6. 임야 투자사기 — 산지 개발 가능성을 내세운 투자 권유

7. 상가 분양사기 — 상권과 수익성을 허위로 설명

8. 오피스텔 분양사기 — 임대수익과 분양조건 등에 관한 허위 설명

9. 생활숙박시설 분양사기 — 사용·운영 조건 등을 허위로 설명

10. 지식산업센터 분양사기 — 입주·임대·수익 조건 등에 관한 허위 설명

11. 아파트 분양 관련 사기 — 분양 자격이나 계약조건 등에 관한 기망

12. 지역주택조합 관련 사기 — 사업 진행 상황과 토지 확보율 등에 관한 허위 설명

13. 재개발 투자사기 — 정비사업 추진 가능성을 내세운 허위 투자 권유

14. 재건축 투자사기 — 사업 승인과 수익 전망에 관한 허위 설명

15. 부동산 개발사업 투자사기 — 개발사업 수익을 내세운 투자금 편취

16. PF 투자사기 — 프로젝트파이낸싱 구조를 허위로 설명

17. 수익형 부동산 사기 — 확정수익이나 임대수익을 허위로 약속

18. 임대수익 보장 사기 — 임대료 지급능력과 조건을 허위로 설명

19. 분양대금 편취 사기 — 분양을 빌미로 금전을 수령하고 계약 불이행

20. 이중매매 관련 사기 — 동일 부동산을 중복 처분하는 과정에서 발생한 기망

21. 무권한 부동산 매매사기 — 처분 권한 없이 부동산을 판매

22. 등기서류 위조 사기 — 허위 서류를 이용한 부동산 거래

23. 전세사기 — 보증금 반환 의사·능력 등에 관한 기망

24. 허위 임대인 사기 — 소유자나 임대 권한자를 사칭

25. 전세보증금 편취 사기 — 임대차계약을 이용한 보증금 편취

26. 부동산 중개 관련 사기 — 중개 과정에서 허위 사실을 이용한 금전 편취

27. 해외 부동산 투자사기 — 해외 개발·분양사업을 내세운 투자금 편취

28. 부동산 펀드 투자사기 — 부동산 운용수익을 허위로 설명

29. 부동산 공동투자 사기 — 공동사업을 내세워 투자금을 편취

30. 부동산 투자금 돌려막기형 사기 — 신규 투자금으로 기존 투자자에게 수익금을 지급

 

05. 기획부동산 사기는 어떻게 발생할까요?

​

기획부동산 관련 사건에서는 토지의 개발 가능성이나 미래 가치를 과장하여 투자자를 모집하는 경우가 있습니다.

​

토지의 실제 이용 가능성, 도시계획, 용도지역, 개발행위 제한, 공유지분 구조 등을 확인하는 것이 중요합니다.

​

단순히 토지 가격이 하락했다는 사실만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

​

06. 분양사기와 단순한 분양계약 분쟁은 어떻게 다를까요?

​

분양계약을 체결한 후 사업이 지연되거나 수익이 예상보다 낮아졌다는 사실만으로 사기라고 단정할 수는 없습니다.

​

계약 당시 허위 사실을 설명했는지, 중요한 사항을 숨겼는지, 계약을 이행할 의사와 능력이 있었는지 등을 확인해야 합니다.

​

07. 전세보증금을 돌려받지 못하면 모두 전세사기일까요?

​

그렇지 않습니다.

​

보증금 반환이 지연되었다는 사실만으로 형사상 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

​

임대차계약 체결 당시의 설명과 임대인의 인식, 부동산 권리관계, 보증금 반환 의사와 능력 등을 확인해야 합니다.

​

08. 부동산 개발사업 투자금은 어디로 갔을까요?

​

개발사업 투자사기 사건에서는 투자금의 실제 사용처가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

​

투자금이 토지 매입, 인허가, 공사비 등에 사용되었는지, 다른 사업이나 관련자에게 이전되었는지 등을 확인해야 합니다.

​

09. 시행사·분양대행사·중개인에게도 책임을 물을 수 있을까요?

​

사건에 따라 시행사, 분양대행사, 중개인, 투자 모집자, 실질 운영자 등의 법률상 책임을 검토할 수 있습니다.

​

다만 계약에 관여했다는 사실만으로 책임이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

​

각 관련자의 설명과 행위, 인식, 계약상 의무, 피해 발생과의 인과관계를 확인해야 합니다.

​

10. 부동산사기 피해자가 확보해야 할 증거자료

​

• 매매계약서 및 분양계약서

• 투자계약서와 수익보장 약정서

• 계약금·중도금·잔금 지급 내역

• 사업설명서와 분양 홍보자료

• 개발계획 및 인허가 관련 자료

• 토지이용계획확인서

• 부동산 등기사항증명서

• 중개인·분양담당자와의 대화 내용

• 계약 당시 녹취 및 영상

• 모델하우스·현장 설명자료

• 계약 해제 및 반환 요구 내역

• 지급 거절과 연락 두절 관련 자료

 

PART 02
 

부동산사기, 어떻게 대응하고 피해를 회복할까요?
 

형사고소 · 계약 취소·해제 · 손해배상 · 대금 반환 · 가압류
 

01. 부동산사기 피해가 의심된다면 무엇부터 해야 할까요?
 

계약서와 분양자료, 입금 내역, 계약 당시 설명 내용 등을 확보하는 것이 중요합니다.
 

추가 납입이나 계약 변경을 요구받는 경우에는 그 법률적 효과를 먼저 검토할 필요가 있습니다.
 

02. 부동산사기는 어떤 범죄가 문제 될 수 있을까요?
 

사건의 사실관계에 따라 형법상 사기죄, 문서위조 관련 범죄, 부동산 거래 관련 법률 위반 등이 문제 될 수 있습니다.
 

범죄 성립 여부는 구체적인 행위와 법률상 구성요건에 따라 판단해야 합니다.
 

03. 부동산사기 피해자는 형사고소를 할 수 있을까요?
 

허위 개발정보 제공, 처분 권한 사칭, 허위 사업설명 등 기망행위가 의심된다면 형사고소를 검토할 수 있습니다.
 

고소장에는 계약 경위와 기망행위, 금전 지급 과정, 피해 발생 사실 등을 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.
 

04. 계약서에 서명했어도 사기죄가 성립할 수 있을까요?
 

가능합니다.
 

계약서 작성 여부와 별도로 계약 체결 당시 기망행위가 있었는지 등을 확인해야 합니다.
 

다만 계약 불이행만으로 사기죄가 자동으로 성립하는 것은 아닙니다.
 

05. 부동산사기 형사절차는 어떻게 진행될까요?
 

1단계. 고소장 접수
 

피해 사실과 범죄 혐의, 증거자료를 정리하여 관할 수사기관에 제출합니다.
 

2단계. 고소인 조사
 

계약 체결 경위와 상대방의 설명, 금전 지급 과정 등을 확인합니다.
 

3단계. 관련자 조사
 

시행사, 분양대행사, 중개인, 투자 모집자 등 관련자의 역할과 행위를 조사할 수 있습니다.
 

4단계. 계약 및 금융거래 자료 확인
 

계약서, 등기자료, 입금 내역, 사업 관련 자료 등을 확인할 수 있습니다.
 

5단계. 수사기관의 사건 처리
 

수사 결과와 적용 법률에 따라 송치 또는 불송치 등 법률에서 정한 처리가 이루어질 수 있습니다.
 

6단계. 공소제기 여부 판단
 

송치된 사건은 관련 법률과 절차에 따라 공소제기 여부가 판단됩니다.
 

7단계. 형사재판
 

공소가 제기되면 법원에서 증거와 법률에 따라 형사책임 여부를 판단합니다.
 

06. 경찰에서 불송치 결정을 받았다면 어떻게 해야 할까요?
 

불송치 이유를 확인하고, 법률상 신청 자격과 기한에 따라 이의신청 등 가능한 절차를 검토할 수 있습니다.
 

추가 증거자료가 있는지, 주요 사실관계가 충분히 조사되었는지 확인하는 것이 중요합니다.
 

07. 불기소 처분을 받았다면 어떻게 해야 할까요?
 

불기소 이유를 확인하고, 법률상 자격과 기간에 따라 항고 등 가능한 불복절차를 검토할 수 있습니다.
 

08. 형사고소를 하면 계약금을 돌려받을 수 있을까요?
 

형사고소는 범죄 혐의에 대한 수사와 형사책임을 구하는 절차입니다.
 

고소만으로 계약금이나 투자금이 자동 반환되지는 않습니다.
 

실제 피해금 회수를 위해서는 민사상 청구와 재산보전 등을 별도로 검토해야 할 수 있습니다.
 

09. 부동산 계약을 취소할 수 있을까요?
 

계약 체결 과정에서 법률상 사기 또는 착오 등 취소 사유가 인정되는 경우 계약 취소를 검토할 수 있습니다.
 

구체적인 요건은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라집니다.
 

10. 부동산 계약을 해제할 수 있을까요?
 

계약상 또는 법률상 해제 사유가 있는 경우 계약 해제를 검토할 수 있습니다.
 

단순한 기대수익 미달만으로 계약 해제가 가능한 것은 아닙니다.
 

11. 계약금과 중도금 반환청구가 가능할까요?
 

계약의 취소·해제, 무효 등 법률상 근거가 인정되는 경우 지급한 금전의 반환을 청구할 수 있는지 검토할 수 있습니다.
 

12. 분양사기 피해자는 손해배상을 청구할 수 있을까요?
 

불법행위나 계약상 채무불이행 등 법률상 요건이 인정되는 경우 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.
 

13. 시행사와 분양대행사 모두에게 책임을 물을 수 있을까요?
 

각 회사의 계약상 지위와 실제 행위, 불법행위 관여 여부 등에 따라 책임을 검토할 수 있습니다.
 

14. 중개인에게도 손해배상을 청구할 수 있을까요?
 

중개인의 설명의무 위반이나 불법행위 등 법률상 책임 요건이 인정되는지 확인해야 합니다.
 

15. 가압류는 언제 검토해야 할까요?
 

상대방이 재산을 처분하거나 은닉할 우려가 있는 경우에는 가압류 등 보전처분을 검토할 수 있습니다.
 

16. 가처분은 어떤 경우에 필요할까요?
 

부동산 처분이나 권리관계 변경 등을 막을 필요가 있는 경우에는 사건의 성격에 따라 가처분을 검토할 수 있습니다.
 

17. 부동산 등기나 권리관계에 문제가 있다면 어떻게 해야 할까요?
 

등기사항증명서와 계약서, 실제 권리관계 등을 확인하여 소유권·담보권·처분권한 등에 관한 법률적 쟁점을 검토해야 합니다.
 

18. 전세보증금을 돌려받지 못하고 있다면 어떻게 해야 할까요?
 

임대차계약과 권리관계, 보증금 반환기일, 대항력 및 우선변제권 등을 확인하고 보증금 반환청구 등 가능한 절차를 검토해야 합니다.
 

주택 인도나 전출 등은 권리 보호에 영향을 줄 수 있으므로 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
 

19. 여러 피해자가 함께 대응하는 것이 유리할까요?
 

동일한 사업장이나 분양회사에서 유사한 피해가 발생했다면 공통된 사업구조와 계약 내용을 함께 검토하는 것이 도움이 될 수 있습니다.
 

다만 피해자마다 계약조건과 지급금액, 법률상 권리가 다를 수 있습니다.
 

20. 시행사가 폐업하거나 대표가 잠적했다면 어떻게 해야 할까요?
 

회사 폐업 여부와 별도로 관련 법인과 대표, 실질 운영자 등의 법률상 책임을 검토할 수 있습니다.
 

다만 실제 피해금 회수 가능성은 상대방의 재산 상태 등에 따라 달라집니다.
 

21. 부동산사기 피해자가 자주 묻는 질문
 

Q. 분양계약서에 서명했는데도 취소할 수 있나요?
 

법률상 취소 사유가 인정되는 경우 계약 취소 가능성을 검토할 수 있습니다.
 

Q. 개발계획이 취소되었다면 사기인가요?
 

개발계획이 변경되거나 취소되었다는 사실만으로 사기죄가 성립하지는 않습니다. 계약 당시의 설명과 인식 등을 확인해야 합니다.
 

Q. 모델하우스에서 설명한 내용도 증거가 될 수 있나요?
 

녹취, 홍보자료, 문자, 관련자의 진술 등으로 설명 내용을 확인할 수 있는지 검토할 수 있습니다.
 

Q. 계약금만 납부한 상태인데 대응할 수 있나요?
 

계약 내용과 법률상 취소·해제 사유 등을 확인하여 대응 가능성을 검토할 수 있습니다.
 

Q. 중개인이 소개한 부동산도 사기가 될 수 있나요?
 

중개인의 관여 여부와 설명 내용, 거래의 실제 구조 등에 따라 범죄 및 민사책임을 검토할 수 있습니다.
 

Q. 회사가 폐업하면 돈을 돌려받을 수 없나요?
 

폐업 여부만으로 모든 법률적 대응 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 실제 회수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
 

22. 부동산사기 사건, 왜 전략적인 접근이 필요할까요?
 

부동산사기 사건은 단순한 계약서 한 장으로 전체 사건을 파악하기 어려운 경우가 많습니다.
 

시행사, 시공사, 분양대행사, 중개인, 투자 모집자, 금융기관 등 여러 주체가 관여할 수 있습니다.
 

계약 내용과 사업구조, 인허가, 부동산 권리관계, 자금흐름, 관련자들의 역할을 함께 검토해야 합니다.
 

계약 당시 무엇을 약속했는지, 실제로 무엇이 이루어졌는지, 누구에게 어떤 법률상 책임을 물을 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
 

법률사무소 서전
 

평생 모은 돈으로 계약했습니다. 이제는 그 돈을 지켜야 할 때입니다.
 

누군가에게는 평생 모은 전 재산입니다.
 

누군가에게는 가족이 살 집입니다.
 

누군가에게는 노후를 위해 준비한 투자금입니다.
 

그런데 지금 계약했던 부동산도, 약속했던 수익도, 지급했던 돈도 제대로 돌려받지 못하고 있습니다.
 

“계약했으니 어쩔 수 없다.”
 

“개발사업이 늦어지는 것뿐이다.”
 

“회사에 돈이 없으니 기다려 달라.”
 

그 말만 듣고 포기하기에는 너무나 소중한 돈입니다.
 

지금 필요한 것은 상대방의 설명을 무작정 기다리는 일이 아닙니다.
 

계약 당시 어떤 설명을 들었는지.
 

실제 사업은 어떻게 진행되었는지.
 

내가 지급한 돈은 어디로 이동했는지.
 

누구에게 법률상 책임을 물을 수 있는지.
 

그리고 어떤 대응 방법을 검토할 수 있는지.
 

그 사실부터 확인해야 합니다.
 

법률사무소 서전은 주식·코인(가상자산)·다단계·유사수신·투자·사기·금융 전문 변호사 법률서비스를 중심으로 투자·사기 사건의 법률적 쟁점을 검토합니다.
 

또한 내부 사건전략기획실을 운영하며 사업구조, 인물관계, 자금흐름, 증거자료 분석 및 정리 등 사건지원서비스를 수행합니다.
 

“계약금도, 중도금도 돌려받지 못하고 있습니다.”
 

현재 가지고 계신 계약서와 관련 자료부터 확인해 보십시오.
 

혼자 판단하고 포기하기 전에 법률사무소 서전에 상담해 보시기 바랍니다.
 

사건은 전략이 결과를 만듭니다.
 

끝까지 의뢰인의 편에서 함께하겠습니다.
 

법률사무소 서전
 

부산광역시 부산진구 서전로 8, 7층
 

상담전화 0507-1423-9918
 

www.seojeonlaw.com

​